一   案件提要

用電是居民的基本生活需求,，物業(yè)公司無(wú)權(quán)剝奪小區(qū)業(yè)主的用電權(quán),。物業(yè)服務(wù)協(xié)議、裝修協(xié)議等合同關(guān)于物業(yè)公司在小區(qū)業(yè)主發(fā)生違規(guī)裝修等不當(dāng)行為時(shí)可采取斷電措施的約定內(nèi)容無(wú)效,，物業(yè)公司不得以此為依據(jù)對(duì)業(yè)主采取斷電措施,。

二   爭(zhēng)議焦點(diǎn)

物業(yè)服務(wù)協(xié)議、業(yè)主公約和裝修協(xié)議均約定物業(yè)公司對(duì)小區(qū)業(yè)主違規(guī)裝修行為可以采取斷電措施予以處理,，該約定是否有效,。

三   基本案情

鐘某、黃某為某小區(qū)業(yè)主,。小區(qū)《業(yè)主公約》規(guī)定業(yè)主違規(guī)裝飾裝修的,，可暫停水、電供應(yīng),。鐘某,、黃某與某物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定：業(yè)主破壞或者擅自改變房屋外觀的，物業(yè)公司可采取停水,、停電等必要措施,；物業(yè)公司在履行管理職責(zé)時(shí)有權(quán)采取停水、斷電等措施；住宅裝修時(shí)禁止封閉陽(yáng)臺(tái)或改變其使用功能,。

2020年,，鐘某、黃某進(jìn)行房屋裝修,，將主陽(yáng)臺(tái)加裝鋁合金窗并封玻璃,。某物業(yè)公司向鐘某、黃某發(fā)出《裝修違規(guī)通知書(shū)》要求限期整改,，但其二人未作出相應(yīng)整改,，某物業(yè)公司遂以其二人違規(guī)裝修為由，對(duì)涉案房屋采取斷電措施,。鐘某、黃某認(rèn)為某物業(yè)公司的斷電行為妨害其對(duì)涉案房屋的物權(quán)行使,，起訴至法院要求某物業(yè)公司停止侵害,、恢復(fù)用電。

四   裁判結(jié)果

廣東省臺(tái)山市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,，鐘某,、黃某與供電部門存在用電服務(wù)合同關(guān)系，其使用電力是基于合同約定,，應(yīng)受法律保護(hù),。只有當(dāng)用電戶實(shí)施違法用電等不當(dāng)行為時(shí)，供電部門才有權(quán)對(duì)用電戶實(shí)施斷電措施,，即對(duì)用電戶有權(quán)實(shí)施斷電行為的主體是供電部門,。涉案《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》關(guān)于物業(yè)公司可以采取斷電措施的約定為格式合同，因排除了業(yè)主的用電權(quán)利,，依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款,。即便業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律法規(guī)、管理規(guī)約,，實(shí)施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為,，物業(yè)公司亦應(yīng)依法維權(quán)，而不應(yīng)擅自采取斷電措施,，故鐘某,、黃某的訴求理?yè)?jù)充足，應(yīng)予支持,。判決某物業(yè)公司恢復(fù)對(duì)涉案房屋的供電,。

五   典型意義

物業(yè)公司根據(jù)其與業(yè)主簽訂的合同，可以對(duì)小區(qū)業(yè)主在使用物業(yè)中的不當(dāng)行為予以制止,，但所采取的制止措施應(yīng)當(dāng)依法有據(jù),。本案通過(guò)認(rèn)定涉案合同關(guān)于賦予物業(yè)公司“斷電權(quán)利”的約定內(nèi)容無(wú)效，判決物業(yè)公司為業(yè)主恢復(fù)用電,，維護(hù)業(yè)主用電權(quán)利的同時(shí),，提醒物業(yè)公司不得通過(guò)格式條款賦予其法外權(quán)利,。本案對(duì)于提倡物業(yè)公司依法、文明管理物業(yè)具有一定的價(jià)值導(dǎo)向作用,。

六   法官手記

權(quán)利的行使要有邊界

住宅小區(qū)承載著市民對(duì)美好幸福生活的向往,，這一愿望的實(shí)現(xiàn)不僅依靠小區(qū)居民文明的生活方式，也離不開(kāi)物業(yè)公司貼心的服務(wù),。

從法律上看,，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。根據(jù)合同約定,，物業(yè)公司承擔(dān)為業(yè)主提供物業(yè)管理,、服務(wù)的義務(wù)，而業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)公司必要的管理措施,，不得作出損害其他業(yè)主或小區(qū)整體利益的行為,。當(dāng)業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定作出禁止性行為時(shí)，物業(yè)公司可以依據(jù)合同約定予以制止,，但應(yīng)注意制止措施的合法性,、合理性。有些制止措施盡管合同有明確約定,，但如具有不當(dāng)性,、違規(guī)性，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害到業(yè)主合法權(quán)益的,，則不得實(shí)施,。

本案中，原告在裝修時(shí)將主陽(yáng)臺(tái)加裝鋁合金窗并封上玻璃,，此行為顯然違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議,、業(yè)主公約和裝修協(xié)議等合同約定，被告發(fā)現(xiàn)后通知原告停止作業(yè)并加以整改,，是履行合同約定的義務(wù),，是盡職盡責(zé)的表現(xiàn)。但被告在原告拒不整改的情況下,，采取斷電的極端方式以逼迫原告妥協(xié),，此舉的后果直接侵害到原告的用電權(quán)。而用電權(quán)是居民依法享有的日常生活的重要權(quán)利,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)電力法》的相關(guān)規(guī)定,，對(duì)用電戶有權(quán)實(shí)施斷電行為的主體應(yīng)當(dāng)是供電部門，物業(yè)公司無(wú)權(quán)采取斷電措施,。雖然本案雙方當(dāng)事人簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議等合同明確約定物業(yè)公司為制止業(yè)主某些違約或違規(guī)行為有權(quán)采取斷電等措施,，但該約定屬于物業(yè)公司提供的格式條款且排除了業(yè)主的用電權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十七條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款,。

那么對(duì)于業(yè)主違規(guī)裝修且拒不整改的行為,，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何處理？物業(yè)公司如果認(rèn)為業(yè)主的行為符合斷電條件的,，可向供電部門反映,，由供電部門決定是否采取斷電措施；也可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,，由有關(guān)行政管理部門依法處理,。